先日、佐世保市の方から、不動産の住所変更登記について
ご相談をいただきました。
「結婚して名字が変わったけれど、実家の名義はそのまま」
「引っ越したけれど、前の家の登記簿は昔の住所のまま」
こうした状態の方は、多くいらっしゃいます。これまでは、不動産の所有者の住所や氏名が変わっても、登記を直すかどうかは本人の自由でした。しかし令和8年（2026年）4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務化されています。
住所変更登記の義務化とは
不動産の所有者（登記名義人）は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象となることがあります。
なぜ義務化されたのかというと、登記簿上の住所が古いままだと、所有者が今どこにいるのか分からない土地が増えてしまうためです。公共工事や災害復旧が進まないなど、さまざまな悪影響が出ていました。相続登記が令和6年4月から義務化されたのと同じ流れで、今回は住所・氏名の変更登記も義務の対象になりました。
「施行前の引っ越し」も対象です
ここが一番見落とされやすいポイントです。義務化の対象は、令和8年4月1日以降に住所が変わった方だけではありません。施行日より前に引っ越しや改姓をしていた方も対象です。
ただし、施行前に変更があった分には経過措置があり、令和10年（2028年）3月31日までに登記をすればよいとされています。「ずっと前に引っ越したまま、登記は放置している」という方は、この期限を意識しておく必要があります。
佐世保市やその近隣に不動産をお持ちの方の中には、進学や就職、結婚などで市外・県外に転居し、不動産の登記簿上の住所がそのままになっている方も少なくありません。
いきなり5万円の過料になるわけではありません
「期限を1日過ぎたら過料」というわけではありません。まず登記官が期間を定めて登記をするよう催告をし、それでも正当な理由なく応じなかった場合に、過料の手続きに進む流れです。過料を科すかどうか、いくらにするかを判断するのは裁判所です。
とはいえ、義務であることに変わりはありません。放置するほど、手続きの負担もリスクも大きくなります。
手続きを軽くする新しい仕組み「スマート変更登記」
義務化と合わせて、法務局が代わりに住所変更の登記を行う仕組みも始まっています。いわゆる「スマート変更登記」で、「検索用情報の申出」という手続きとセットで使います。
この仕組みが使われる場合は、法務局から本人あてに「住所が変わったようですが、登記を変更してよいですか」という意思確認の通知が届きます。これに回答しない、あるいは拒否した場合は、先ほどの過料の催告につながっていきます。法務局から通知が届いたときは、放置せずに内容を確認することが大切です。
住所変更登記を放置すると、こんな場面で困ります
過料のほかにも、実務上は次のような場面で支障が出ます。
- 不動産を売却するとき、登記簿上の住所と現住所が違っていると、先に住所変更登記が必要になります
- 住宅ローンを完済して抵当権を抹消するときも、同様に住所のつながりが求められます
- 相続が起きたとき、亡くなった方の登記簿上の住所と戸籍の附票などで追える住所がつながらず、手続きに手間がかかることがあります
なお、最後の点は以前の記事「権利証がなくても相続登記は大丈夫か？」でも触れた、「登記簿上の住所とつながらない場合」の話にも関わってきます。住所変更を済ませておくことは、将来の相続や売却をスムーズにする備えにもなります。
相続登記の義務化との違い
2つの義務化を整理すると、次のようになります。
- 相続登記（令和6年4月1日施行）：相続を知った日から3年以内。違反は10万円以下の過料
- 住所・氏名の変更登記（令和8年4月1日施行）：変更日から2年以内。違反は5万円以下の過料
どちらも、不動産の名義を「今の状態」に保つための制度です。
ご自身の不動産、住所は最新になっていますでしょうか？
まずは、お手元の不動産の登記簿に載っている住所が、今のお住まいと合っているかを確認してみてください。法務局で登記事項証明書を取得するか、オンラインで登記情報を確認する方法があります。
相続登記・不動産登記のご相談は司法書士法人くらしな司法書士事務所へ
住所が昔のままかもしれない、何から確認すればよいか分からない。そうした状態でも構いません。まずは現状をお聞かせください。佐世保市、近隣地域から相続登記や不動産登記に関するご相談を多くいただいております。お気軽にご相談ください。
なお、当事務所では現在、パートナー司法書士の募集も行っております。佐世保市、近郊の司法書士の求人をお考えの方は、パートナー司法書士募集ページもあわせてご覧ください。