放置すると主に3つの面でリスクがあります。
「親が亡くなってから、実家には誰も住んでいない。でもどうしていいか分からず、そのままになっている」
先日、佐世保市のお客様からもこうしたご相談をいただきました。空き家の放置は、多くの方が「まあ、そのうち」と後回しにしがちな問題ですが、実は税金・管理・法律の3つの面でリスクが積み重なっていきます。
放置するとまず固定資産税が跳ね上がる
空き家をそのままにしておくと、老朽化や管理不全を理由に市区町村から「特定空家」に指定されることがあります。指定されると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置（小規模住宅用地で課税標準が6分の1になる特例）の対象から外れてしまい、固定資産税が大幅に増える可能性があります。「誰も住んでいないから税金もかからないだろう」というのは誤解で、放置すればむしろ負担が重くなる方向に進んでいきます。
売却するなら「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合も。
もし実家を売却する予定があるなら、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度があります。相続した空き家を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円を控除できる制度です。
たとえば譲渡益が2,745万円のケースでは、特例を使わない場合はおよそ557万円の所得税・住民税がかかりますが、特例を使えれば課税所得がゼロになり、税負担がまるごと消えるケースもあります。
ただし主な要件として、
- 被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
- 区分所有建物登記がされていないこと
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
などがあり、令和6年1月1日以降の売却では、相続人が3人以上いる場合は1人あたりの控除上限が3,000万円から2,000万円に縮小されています。また、この特例自体、2027年12月31日までに売却した場合が対象という期限付きの制度です。1つでも要件から外れると控除がまるごと使えなくなるため、「使えると思っていたのに実は対象外だった」という失敗も少なくありません。売却を考えているなら、早めに要件を確認しておくことが大切です。
そもそも名義変更（相続登記）はお済みですか
以前の記事でもお伝えした通り、2024年4月から相続登記が義務化されており、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になることがあります。空き家を売却するにも、活用するにも、まずは名義が正しく相続人に変更されていることが前提になります。「空き家をどうするか」を考える前に、「そもそも名義変更ができているか」を確認するのが最初の一歩です。
「そのうち」が一番のリスク
固定資産税の増額、税制優遇の期限、相続登記の義務化。空き家に関する問題は、時間が経つほど選択肢が狭まり、負担が増えていく性質のものです。「まだ決めていないから」と何もしないでいることが、実は一番コストのかかる選択になってしまうケースが多くあります。
相続登記・空き家のご相談はくらしな司法書士事務所へ
実家が空き家になっている、名義変更がまだできていない、そもそも何から手をつけていいか分からない。そうした状態でも構いません。まずは現状をお聞かせください。佐世保市、近隣地域から相続登記や不動産登記に関するご相談を多くいただいております。お気軽にご相談ください。
なお、司法書士法人くらしな事務所では現在、パートナー司法書士の募集もしております。佐世保市、近郊の司法書士の求人をお考えの方は、[パートナー司法書士募集ページ]もあわせてご覧ください。